冷库库容过剩、补贴退坡，重资产投入难回本。30年行业老兵白光利，跳出传统仓储视角，从AI底层逻辑、人性风控出发，详解国企园区从 “房东” 走向 “产业组织者” 的四链递进落地体系。
2026双循环下的数智供应链创新
论坛
2026年10月28日，由万联网主办，找牛牛、高达软件、迈创股份、长江国贸、联投资本、万联供应链新质发展智库、复旦大学国际供应链金融研究中心、湖北省供应链研究院、北京德和衡(深圳)律师事务所、东莞市外贸企业协会、武汉市金属材料流通协会等大力支持的2026双循环下的数智供应链创新论坛在武汉成功举行。200+央国企/上市公司/行业龙头/供应链公司/物流商/科技服务商/金融机构高管精英齐聚一堂，以“链通内外、共生突围”为主题，围绕数智升级、六张网建设、跨境出海、产融协同、合规经营等核心议题，共同探讨在复杂多变的市场环境中，供应链企业如何寻找新的增长引擎与突围路径。
论坛现场，中粮科工(北京)商业管理有限公司副总经理白光利围绕《国企园区：从“房东”到“产业组织者”的路径》做了主旨演讲。他指出当前大量国企园区停留在“房东” 角色，冷库行业已经出现严重产能过剩，2027年冷库建设中央补贴将退出，重资产冷库仅靠租金很难回本，盲目布局容易引发经营与合规风险。
白光利还提出了“四链递进体系”，按照节奏逐级落地：第一，打造业务链，依托仓储夯实基础现金流与风控底座；第二，完善供应链，打通全链路、完成货权与结算闭环；第三，拓展产业链，贯通一二三产业，布局自有品牌；第四，构建生态链，整合各类配套资源，打造区域产业平台。他认为，转型依靠商贸、供应链金融双轮驱动，商贸端严格执行选品标准，重构收入结构；供应链金融严守贸易真实性，落实四道业务闸门与三条业务红线，规避虚构贸易、重复质押等风险。同时强调转型关键在组织与考核改革，不能沿用物业团队做贸易，需要调整考核指挥棒，重点关注现金流、毛利及风险指标。
（△中粮科工（北京）商业管理有限公司副总经理白光利）
国企园区：从“房东”到“产业组织者”的路径
白光利：我是国内第一批物流专业毕业生，到现在已经在行业里从业三十多年。万联网2013年在深圳办第一场沙龙的时候，我就是主讲嘉宾，聊的就是供应链。在那之后，我就很少再出来公开分享供应链、大宗贸易相关内容。
很多人问为什么，坦白说，这个领域鱼龙混杂，风险高。我们今天讨论的很多数字化、技术手段，本质上都是用来做风控、防范风险，这点大家都深有体会。
很多人对我的标签是物流行业从业者，但我还有一个很少对外提起的身份 —— 心理咨询师。今天聊数智供应链，下午不少嘉宾都在讲AI，大家都在谈AI应用，但很多人未必真正理解AI的底层逻辑。看不懂底层逻辑，就很难理解AI的思考方式。
AI的概念早在上世纪50年代就已经诞生，图灵是绕不开的关键人物，他当年在破译德军密码的工作中起到决定性作用。但他的遭遇，直接让全球AI发展至少滞后了二三十年。 二十年前我在美国读书时，当时美国的AI发展也远没有现在成熟。很多人觉得美国AI遥遥领先，但我的看法是：只要我们吃透底层逻辑，未来我们就具备赶超的潜力；但客观来讲，中国全面超越美国的那一天还很远，这是实话，不用被一些片面的说法裹挟。
结合心理学专业背景来看，支撑AI体系的底层逻辑其实就三件事：
第一是符号主义，也叫逻辑主义，根基是数学。数学的核心就是逻辑，不管是归纳法还是演绎法，只要提前设定好前置条件，系统就能够自动梳理路径、输出结果。放到供应链风控里，就是基于常识去搭建风控基线，这是风控的第一层基础。
第二是连接主义，内核来自心理学对神经元的研究。依靠树突、轴突接收外部信息，神经元之间相互串联传导，进而产生新的推演，也就是信息如何从A传导到B，这是AI第二大底层逻辑。
第三是认知行为学逻辑，本质是刺激、应激与反馈机制，也就是FPN这套体系，源头可以追溯到巴甫洛夫经典的条件反射实验。映射到供应链金融风控里：我们要持续沉淀历史风险经验，当同类风险信号再次出现时，形成反馈闭环。
说到底，AI的运行逻辑，是对人类神经元活动的模拟。但现在行业里大部分人对AI的认知和应用程度都很低，大多只是用AI写文稿、查资料，很少有人持续、定向地做模型训练。而未来，AI训练体系，和供应链金融风控体系结合的核心，就是持续训练、持续用真实业务问题迭代模型。
很多人会担心AI的未来。在我看来，按照墨菲定律，只要这件事在逻辑上存在可能性，就终有发生的一天。大家不用过度恐慌，也不要盲目乐观。沙盒机制很难永久锁住AI的发展边界，柏拉图讨论过灵魂复制的命题：上帝赋予人类灵魂，而现在，人类正在给 AI 塑造新的 “灵魂”。
之前OpenAI邀约教皇共同探讨AI风险，本质上就是想厘清一个责任边界：如果未来AI做出有风险的行为，责任该如何界定。但教皇并没有认同这套逻辑，他坚守的底线是：AI所有问题，根源依然是人。我本身并不信仰基督教，只是借这个事件和大家说明这个底层矛盾。
聊完AI，聊一下国企。国有企业必然要承担起稳定经济的中坚责任。但是当下国企管理者的难处也很现实：要抓发展、守安全、不能触碰合规红线，同时还要抵御各类“诱惑”。
作为心理咨询师，我看多了压力带来的极端案例：抑郁的人大多困在过去，焦虑来源于对未来的想象和未知恐惧；压力本质就是现实和预期之间的落差，一旦落差超出个人、组织资源的承载上限，就容易崩盘。放到国企干部身上也是同理，金钱、诱惑都是一种力量，一旦承载力跟不上，就容易突破底线。 我送给大家12个字：过去不恋，未来不迎，当下不杂，专注当下的事，这是我们应对压力、守住底线的核心。
聊完底层认知，落到我们的主业：冷链园区、仓储和供应链。现场有没有同行在做库房运营？有没有国企投建冷库的？不少同行选择轻资产，直接租第三方仓库做业务，一点货都不自控，说实话，这种模式风险并不低。
现在很多国企入局供应链金融，初衷往往是：建了冷库、拿了园区资产，但资产没有稳定收益，不得不拓展新业务。最开始只是一笔固定资产投资，发现租金回报覆盖不了投入，就一步步卷进供应链业务里：从基础仓储贸易，延伸到供应链金融，再尝试海外控货、外租服务。这条路上，不少国企董事长、分管副总、风控、纪委负责人接连出事，这是行业里真实存在的巨大风险。
在这里我给大家一个明确的判断：冷库赛道已经过剩了。大家回去可以转告领导，谨慎新建冷库。 还有一个关键信息：发改委经贸司明确，2027年起，中央预算内资金将不再补贴冷库建设，现在还在新建冷库的项目，未来会面临很大压力。
我们看总量，今年年底国内冷库总容量即将突破3亿立方米。2017年这个数字才1.14亿立方米，不到十年时间，库容翻了一倍多。但人口拐点已经在2022年出现，总人口进入长期下行通道，这个趋势不可逆；同时国内饮食结构持续变化，净菜占比持续提升，反而会压缩传统冷库的需求。 另外冷库建设规划很多时候忽略了地域消费习惯。比如潮汕地区，消费者偏好鲜活产品，更喜欢活体食材，冷冻货品接受度有限。广东气温高，但当地冷库租金反而处在全国洼地，这就是违背消费需求带来的悖论，也是冷库供给过剩的缩影。
我们再算一笔冷库投资账。冷库建设成本，最低大概4500元/㎡，行业常规测算按 5500元/㎡。以武汉优和（银丰）物流园举例，这个园区区位很好，相当于北京三环、上海内环、广州小蛮腰核心地段，但冷库租金不到60元/㎡/月。 简单测算：5500÷60≈100个月，折合8-9年回本。这还是最理想的模型，没有计入建设期、培育爬坡期；加上这两块周期，实际回本至少15年以上。而且60元的租金里，还包含15元电费，人工、设备维保成本还没计入。整个武汉，除了这个项目，几乎没有冷库租金能超过50元/㎡/月，阳逻港的冷库租金同样偏低。单纯依靠冷库租金，根本收不回投资。福博士提到的活牛、冻肉差异化赛道定位是很准的，但同样面临租金收益偏低的现实。
基于这个现状，我们这套四链递进体系，就是国企园区从 “房东” 转向 “产业组织者” 的落地路径：
第一层：业务链，以仓储作为基础服务。仓储是园区的底盘，一方面带来稳定租金收入，帮助园区逐步收回前期固定资产投资；另一方面，自有仓库、自主运营业务链，是供应链金融风控最基础的抓手，能把货权、业务流程握在自己手里，压低风控风险。
第二层：供应链。打通加工、运输、配送、信息服务、场地租赁、劳务、采购、供应链金融的全链路，把关键节点可控化。现在很多项目想快速冲规模，短时间做到大额交易额，背后往往是采购外部数据做流水。国企的方向，是持续强链、补链，补齐自身缺失的环节，现在大量国企收购民营产业主体，本质就是在做这件事。
第三层：产业链。依托国企资源向上游一产延伸。很多地方平台公司里，农投、文旅投都下场做农业、物流园，核心诉求是源头可控。从品种、品质、品牌（三品一标）做起，打通标准化加工，串联一二三产，打造自有产业品牌。
这里举个例子，前段时间对接新疆新良集团，我感触很深。新疆面粉品质很好，企业一年产能30万吨，本地只能消化12万吨，希望通过中粮渠道外销剩下18万吨。但对方有一个硬性要求：坚持使用自有品牌，不同意贴牌。我当时和对方沟通：核心目标到底是把面粉卖出去，还是一定要做自有品牌？这也是很多国企布局产业链时容易陷入的矛盾，大家做产业链布局，一定要先想清楚核心目标。
第四层：生态链。把配套服务、外包服务商、各类产业主体集聚到平台上，搭建产业生态。
四层链路层层递进，依靠业务链打底、供应链提效、产业链增值、生态链扩容，园区整体营收才有可能覆盖国企重资产园区的成本。整套体系里面，商贸、供应链金融是营收增长核心，而前面三层链路的把控，反过来守住商贸和供应链金融的风控底线。
注*：以上内容根据万联网主办的“2026双循环下的数智供应链创新论坛”嘉宾演讲的现场速记整理，内容有删减，未经嘉宾审阅，仅供行业人士参阅。
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年末不少供应链国企都卡在同一个难题：一边监管趋严，穿透倒查常态化，融资性贸易、货权瑕疵、单据漏洞都可能带来追责风险；另一边业绩压力在身，优质项目摆在眼前，却因为怕踩雷不敢承接。
很多团队把风控当成业务的绊脚石。但行业实战证明：合规风控做好了，恰恰是供应链企业的差异化竞争力。别人不敢接的单子，你能识别风险、闭环证据、完成自证，就能抢占先机。
万联网第16期《构建新型风控能力：赋能业绩增长》线下专题课，11月12-13日落地福州，直击国企供应链合规痛点。两位拥有近20年一线经验专家授课，摒弃空泛理论，全部是可落地的实操方法。
课程紧扣"十不准"、46号令等监管要求，结合大量踩雷案例拆解：直发、瞬转、背靠背业务如何规避融资性贸易认定；怎样才算实质控货、完成货权确权；上下游隐性关联、循环交易怎么穿透核查；同时覆盖全链条风控落地：客商准入、信用评级、授信审批、动态风险预警、逾期处置、证据链留存，把"尽职免责"落到业务动作里；也将分享小团队、集团管控场景下的风控搭建思路，解决"一管就死、一放就乱"的困境。
年末窗口期，与其缩量保守，不如筑牢风控底盘，做到敢接单、能自证、控风险、稳增长。有自查整改、搭建风控体系需求的同行，欢迎报名。
11月12-13日，福州，等你。
来源：万联网，记者毛莉
